オーナーチェンジで戸建て賃貸物件を売却した理由とは?

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5月に高松市の戸建て賃貸物件1つを売却しました。
所有期間は約7年でした。
入居者がいる状態でのオーナーチェンジでの売却です。

入居者がいるので、毎月家賃が入ってきます。

「それなら、なぜ売却したのか?」

と疑問に思うかもしれません。

そこで、

  • 入居者がいる戸建て賃貸物件をオーナーチェンジで売却した理由

について紹介いたします。

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オーナーチェンジで戸建て賃貸物件を売却した理由

入居者がいて、持っていても損をすることもないのに、なぜ売却するのでしょうか?
その理由を紹介いたします。

家賃収入より借り入れ返済額が減る

物件を売却したお金をどうするのか?

というと、借り入れの返済をします。
売却した物件の他にも、いくつか物件を持っています。
それらも、融資を受けて購入をしています。
それらの借り入れを、売却したお金で返済するのです。

借り入れを返済すると、毎月の返済額が減ります。

  • 一括返済する
  • 一部繰上げ返済をして、返済期間は変えずに返済額を減らす

などで、毎月の返済額を減らします。

減少する借り入れ返済額 > 家賃収入

しかし、賃貸物件を売却するのですから、家賃収入が減ります。
いくら毎月の借り入れ返済額が減るといっても、なくなってしまう家賃収入より多く減らなければ、毎月のキャッシュフローは悪くなってしまいます。

家賃収入より大幅に上回る返済額の減額がなければ、メリットは少ないといえるでしょう。
借り入れの返済が進んで、一部繰り上げ返済することで、毎月の返済額が大きく減るならメリットが大きいでしょう。

私の場合はなくなってしまう家賃収入の2倍近くの返済額が減りました。

修繕費が増えることが予想される

今回売却した物件は築37年ほどの物件です。
購入してから退去のときに部屋の中はリフォームしましたが、それ以外の修繕はほとんど行っていません。
今後、

  • 水回り
  • 塗装
  • 浄化槽

などの修繕にお金がかかることが予想されます。

その金額は、家賃の数年分になるかもしれません。
それであれば、今何も修繕のない状態で売却しておくことで、将来の出費を0にすることができます。

また売却する時の金額は、家賃収入から計算されます。

利回り何%くらいで売却

という感じです。

購入者も、利回りで購入金額を決めていきます。
実際に物件を見て、修繕費などを考慮することもありますが、まずは家賃収入からの利回りを見ます。

そこには、将来の修繕費用は含まれません。
それなら、修繕が顕在化される前に売却しておくほうがいいでしょう。

物件が遠い

売却した物件は、自宅から車で約4時間ほどの場所にあります。
遠くても管理会社さんが管理をしてくれるので、特別問題はありません。
しかし、

  • リフォームのとき
  • 修繕箇所があるとき

というのは、実際に見て確認しておきたいものです。
そんなときに往復8時間かけて確認しに行くのは、大変です。

  • 仕事の段取りをして休みを取る
  • 8時間の移動時間

というのは難しいですし、無駄な時間になってしまいます。
そのため、管理会社さんに完全におまかせするときもあります。
信頼していないわけではありませんが、やはり自分でコントロールできる方が納得行くでしょう。

古い物件ですので、このようなことは今後増えていくことも予想されます。

これは近くの物件と遠い物件を持っているとよくわかります。
近くの物件は、すぐに確認しに行くことができ、無駄が少ないです。
今後は遠くの物件は売却して、近くの物件を増やしていきたいと思っています。

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建物の減価償却が終わっている

購入したときには、すでに古い物件でしたので、建物部分の減価償却は4年でした。
4年間は減価償却がありますので、税金を抑えながら家賃収入を得ることができます。

しかし4年以降は、減価償却がなくなった分経費が少なくなります。
つまり支払う税金が多くなるということです。

実質の家賃は少なくなります。
それでしたら売却して、新しい物件に買い替えていったほうがいいと考えました。

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入居者がいても条件が合えば売却する

このようにタイミングや自分の投資方針、環境によって、入居者がいて家賃が入ってきていても、売却するほうがメリットが大きい場合は売却するほうがいいでしょう。

それは、その人によって違うと思います。
参考にしてみてください。

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